二、一二线城市:预计销量将持平,而销售均价将上涨10%

2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%,而销量将持平,主要由于:1)供应有限将推升销售均价,同时导致销量受限;2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响,刺激销售均价和销量;3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。

三、哪些城市有可能表现更好

第一, 深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下,显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少(除深圳将增加4%以外),这些城市将供不应求,最可能有突出表现。

第二, 看好的城市——中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看,由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入,为房地产需求和价格提供了持续的支持,中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位于高铁网络的连接点上,并且是大都市区的经济中心,包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。

第三,大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年,传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角)的三线人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中,看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。

四、2016年上半年楼市整体较乐观

大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。

张家港房产网小编觉得,2016年楼市会比2015年差一点,但不会比2014年差。首先,需求还在,从人口结构来讲,刚需虽然有所减少,但改善性蓬勃发展,从而弥补了刚需的略微下降;其次,国家政策支持力度会越来越大;第三,中国城市群格局会越来越清晰,如果房企布局合理,依旧会取得理想的销售业绩。

五、2016年依然会地王频出

2016年依然会地王频出,市场集中度会进一步提高,今年开始,房企融资越来越轻松,典型的就是公司债,各大房企都不差钱,2015年的土地市场非常火爆,2016年也会维持这样的格局。

六、改善性住房需求份额持续增加

2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。首先,现有的住房普遍户型较小,20%左右的住房质量很差。其次,二孩政策的全面放开。第三,与改善型住房需求相比,其他的两类住房需求(首次置业需求和投资性需求)正趋于弱势。

七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升

明年一线城市房价怎么走有说“断崖式下跌”的,有说继续猛涨的。

如果没有特殊政策出台。明年年初一线城市房价企稳,深圳等今年上涨过多的城市,可能有10—15%的短暂回调,但之后,仍将继续上升。

一线城市的房价,并非单纯由供求关系决定的,其更深层次的原因在于资源的非常聚集。优势资源聚集在一线,造成了人群的非常聚集。而且,因为其他投资渠道的风险和不畅通,更因为货币持续贬值,而“肉烂了在锅里”,也就是说不管货币贬值升值,楼市的总价值不变,大量资金一有机会就涌入楼市。

2016年年初,一线城市房价在没有新政策出台的情况下会企稳,部分区域会有10—15%的回调,但随后仍将一路往上,明年年底与今年相比,一线城市房价将上升10%左右。

八、移动化、扁平化、合伙人仍是房企组织变革方向

组织更加扁平、决策更加专业、沟通更加高效及碎片化,仍是房地产组织变革的方向,而更多房企会推出合伙人制度。

风险管理将成为房企管理新的风口。2016年,房企将高度重视风险管理,新环境下企业面临的战略风险,资金风险,运营风险等愈加突出,像很多百亿军团都把风控体系建设和风控队伍培养作为企业未来持续健康稳健发展的头等大事,在内部构建以风险梳理—风险识别—风险预警—风险应对,建立以风控指标体系和流程优化为双轮的风险控制体系。

九、现有“刚需”房大量“死亡”,新型好产品反热销

明年三四线城市刚需房大量死掉,新型好产品反而一定不用担心去库存。许多人说起三四线城市,就说“去化难”。实际上一个数字根本不足以说明全部的情况。三四线城市,目前的所谓“存量产品”,量是非常大,但许多质量都不高,设计很差,好多都是几年前就盖起来的。

但实际上,三四线城市的消费者并不需要这样的产品,因此,三四线城市许多所谓“刚需”楼盘去化难一点都不奇怪。因为许多人需要的是更优秀的“改善”产品,而存量房本身就不是这样的产品。2016年,大量“存量”房将继续去化难,而一些用心的好房子,将卖得不错。如果有好的开发商敢于开发“新产品”,必然带来“新需求”,实现畅销。